复习指导

资产评估复习指导-成本法_跨考网

来源:跨考2012-04-19

     一、成本法的基本含义

  成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本,然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。上述评估用公式可概括为:

  资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值

  1。成本法中的基本要素

  就一般意义上讲,成本法的运用涉及四个基本要素,即资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。

  (1)资产的重置成本。简单地说,资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说,重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。

  ①复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等,以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。

  ②更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等,以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

  (2)资产的实体性贬值。资产的实体性贬值亦称有形损耗,是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起资产的价值损失。

  (3)资产的功能性贬值。资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用,而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额,以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。

  (4)资产的经济性贬值。资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。

  2。重置成本的具体估测方法

  (1)重置核算法。重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理,根据重新取得资产所需的费用项目,逐项计算然后累加得到资产的重置成本。在实际测算过程中又具体划分为两种类型:购买型和白建型。购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程,购买的结果一般是资产的购置价,如果被评估资产属于不需要运输、安装的资产,购置价就是资产的重置成本。如果被评估资产属于需要运输,安装的资产,资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成,将上述取得资产的必需费用累加起来,便可计算出资产的重置成本。自建型是把自建资产作为资产重置方式,它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和升发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。

  注意要包括开发者的合理收益。

  (2)价格指数法。价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数,将被评估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法。

  重置核算法和价格指数法的区别见教材P63,注意理解。

  (3)功能价值类比法。功能价值类比法是指利用某些资产的功能(生产能力)的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系,通过参照物的价格或重置成本,以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法(该方法亦称之为类比估价法——指数估价法)。当资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系时,人们习惯把线性关系下的功能价值类比法称之为生产能力比例法,而把非线性关系条件下的功能价值法称之为规模经济效益指数法。

  ①生产能力比例法。生产能力比例法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物,根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例,估算被评估资产的重置成本。

  ②规模经济效益指数法。通过不同资产的牛产能力与其成本之间关系的分析可以发现,许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系,当资产A的生产能力比资产B的生产能力大1倍时,其成本却不一定大l倍,也就是说,资产生产能力和成本之间只是同方向变化,而不是等比例变化,这是由于规模经济效益作用的结果。两项资产的重置成本和生产能力相比较,其关系可用下列公式表示:

  被评估资产的重置成本/参照物资产的重置成本=(被评估资产的产量/参照物资产的产量)X

  推导可得:被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×(被评估资产的产量/参照物资产的产量)X

  公式中的X被称为规模经济效益指数,通常是一个经验数据。

  关于具体评估方法及其数学归纳式可参考辅导教材P63。

  3。各种贬值的估测方法

  (1)实体性贬值估测方法。

  ①观察法。它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定,并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素,将评估对象与其全新状态相比较,考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响,判断被评估资产的实体性贬值率或成新率,从而估算文体性贬值。

  ②使用年限法(或称年限法)。使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率(程度),进而估测资产的实体性贬值。

  注意:使用年限法所显示的评估技术思路是一种应用较为广泛评估技术,在资产评估实际工作中,评估人员还可以利用资产的工作量、行驶里程等指标,利用使用年限法的技术思路测算资产的实体性贬值。

  注意:实际已使用年限与名义使用年限的区别。教材P65。

  ③修复费用法。这种方法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法,所谓修复费用包括资产主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费用支出。如果资产可以通过修复恢复到其全新状念,可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。

  (2)功能性贬值估测方法。

  ①超额运营成本形成的功能性贬值的估算可以按下列步骤进行:

  第一,将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。

  第二,计算二者的差异,确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是存税前扣除的,企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降,所得税额降低,使得企业负担的运营成本低于其实际支付额。因此,净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。

  第三,估计被评估资产的剩余寿命。

  第四,以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现,这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值),计算公式为:

  被评估资产功能性贬值额=∑(被评估资产年净超额运营成本×折旧系数)

  ②超额投资成本形成的功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行,即超额投资成本可视同为功能性贬值,计算公式为:

  功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

  (3)经济性贬值估测方法。

  ①间接计算法:

  经济性贬值率=【1-(资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力)x】×%

  式中,X为功能价值指数,实践中多采用经验数据,数值一般在0。6-0。7之间。

  经济性贬值额的计算应以评估对象的重置成本为基数,按确定的经济性贬值率估测。

  ②直接计算法:

  经济性贬值额=资产年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,r,n)

  式中,(P/A,r,n)为年金现值系数。

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